Wenn man als natürliche Person eigenen Grundbesitz verwaltet, erzielt man Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Für diese Tätigkeit fällt keine Gewerbesteuer an. Führt eine GmbH die gleiche Tätigkeit aus, erzielt sie Einkünfte aus gewerblicher Tätigkeit und müsste auf den Gewinn Gewerbesteuer zahlen. Damit ein gleicher Sachverhalt nicht unterschiedlich besteuert wird, hat der Gesetzgeber festgelegt, dass solche vermögensverwaltenden GmbHs ihren Gewinn um den auf die Vermögensverwaltung und -nutzung entfallenden Anteil für gewerbesteuerliche Zwecke kürzen dürfen (sogenannte erweiterte Gewerbesteuerkürzung), wodurch letztlich keine Gewerbesteuer anfällt. Die Voraussetzungen hierfür sind jedoch streng. Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg (FG) musste darüber entscheiden, ob die Voraussetzungen im vorliegenden Sachverhalt erfüllt waren.
Die Klägerin ist eine GmbH, deren alleinige Gesellschafterin die E-GmbH ist. Geschäftsgegenstand der Klägerin ist die Verwaltung eigenen Vermögens, der Erwerb von Immobilien und die Übernahme von Beteiligungen an anderen Unternehmen. 2016 erwarb sie fünf Grundstücke. Zugleich erwarben zwei weitere Objektgesellschaften, deren Gesellschafterin ebenfalls die E-GmbH ist, weitere Grundstücke. Den Kaufpreis finanzierte die Klägerin zu 90 % durch Darlehen. 2018 veräußerte sie ihren gesamten Bestand an eine Erwerberin. Zugleich veräußerten neun weitere Objektgesellschaften, ebenfalls Töchter der E-GmbH, weitere 29 Grundstücke an dieselbe Erwerberin. Die Klägerin erklärte für das Streitjahr 2018 einen Gewinn aus Gewerbebetrieb und begehrte die erweiterte Gewerbesteuerkürzung. Das Finanzamt versagte diese jedoch.
Die dagegen gerichtete Klage vor dem FG war nicht erfolgreich. Begünstigt sei nach dem Gesetz lediglich die „Verwaltung und Nutzung“ eigenen Grundbesitzes. Wann im Einzelfall eine „Verwaltung und Nutzung“ eigenen Grundbesitzes als private Vermögensverwaltung in Abgrenzung zu einer gewerblichen Tätigkeit vorliege, sei nach den gleichen Grundsätzen zu entscheiden, die auch für die Abgrenzung zwischen Vermögensverwaltung und Gewerbebetrieb gelten. Eine von Anfang an bestehende Veräußerungsabsicht sei ein entscheidendes Abgrenzungskriterium und ein wichtiges Indiz bei der Drei-Objekt-Grenze. Diese besagt, dass ein gewerblicher Grundstückshandel regelmäßig vorliegt, wenn ein Grundstückseigentümer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte in zeitlicher Nähe zu deren Anschaffung, Herstellung oder grundlegender Modernisierung verkauft. Die Tätigkeit der Klägerin habe gewerblichen Charakter. Eine anfängliche Veräußerungsabsicht könne von ihr nicht widerlegt werden. Eine ausschließliche Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes liegt immer dann nicht vor, wenn die Drei-Objekt-Grenze überschritten wird. Somit seien die Voraussetzungen der erweiterten Gewerbesteuerkürzung nicht erfüllt.
Gegen das Urteil des FG wurde Revision eingelegt.
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Quelle: FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 18.01.2022 – 8 K 8008/21; Revision: (BFH: III R 12/22)